房奴的滑铁卢——央行新房贷利率定价机制点评

        最近，央行特别喜欢在周末放大招，本周日大招如期而至。2019年8月25日人民银行在自己的官方网站上发布了2019年第16号公告，主要内容是就新发放商业性个人住房贷款利率定价给出规定。具体的内容详见央行的正式公告：

http://www.pbc.gov.cn/goutongjiaoliu/113456/113469/3879648/index.html

        本次公告的看点丰富和广大吃瓜群众关系密切，下面我就挑其中重要的条目点评一下：

1，定价方式和调价机制

        对于10月8日以后发放的新个人购房贷款，其利率定价原则是根据最近一个月的LPR加点的方式进行定价。重定价周期可以由贷款人和银行商议，需要明确写到合同中，重定价周期最短1年。这一部分和原来的按揭定价方式差别极大，原来按揭跟着基准利率走，未来跟着LPR走，这也就意味着未来按揭的利率可能更加多样化，这个月买房和下个月买房的利率可能不一样。过去按揭是每年1月份重定价，未来这个周期可能不一定是1年，有可能是2年，3年，而且未必是每年固定的时间，而可能跟你首次贷款的月份有关。

2，新的利率报价机制是否会降低房贷利率？

        很遗憾，根据公告原文第三条：“首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率，二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。”也就是说央行实际上规定了按揭利率的下限，未来基本不可能出现之前按揭享受基准利率打折的情况了。而且，央行特别强调了各地银行根据“因城施策”的大方针，确定各地首套和二套的加点下限。结合最近各地纷纷上调房贷的上浮比例，可以看出短期房贷利率不要指望下行了。

3，鼓励个性化利率定价机制

        公告的第五条，央行支持银行在加点低限的基础上针对客户的风险情况和信贷条件合理确定每笔贷款的加点数值。所以，未来可能看到有稳定高收入，个人信用良好的人获得的贷款利率会低于那些个人信用不好的人。

4，存量按揭怎么处理？

        根据公告第七条：2019年10月8日前，已发放的商业性个人住房贷款和已签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。也就是说存量贷款的利率还按照原有的方式执行。但是，需要提醒大家注意的是，按照央行最近连续出台的政策看，基准贷款利率被废掉是早晚的事。所以，未来央行应该不会再调整贷款基准利率了。也就是说存量的按揭就变成了固定利率合同。而根据最近国家的经济情况再结合全球范围内大多数经济体的降息看，未来央行很可能在美联储下一次降息的时候跟随调低MLF，而这个会通过LPR定价机制传导到新按揭上。这就等于未来的降息只对新按揭贷款有效，而存量按揭将无法享受。当然，如果未来央行宣布取消贷款基准利率，这部分贷款可能有机会按照新的定价方式重新签协议。但是，个人判断贷款基准利率和LPR定价机制估计至少还要同时存在2年以上。

5，能否做变通？

        可能很多存量贷款的房奴会考虑通过转按揭将旧贷款置换成新贷款。但是很遗憾此次央行特别对这个做出了规定，根据公告的第六条：银行业金融机构应切实做好政策宣传、解释和咨询服务，依法合规保障借款人合同权利和消费者权益，严禁提供个人住房贷款“转按揭”“加按揭”服务，确保相关工作平稳有序进行。所以，基本上存量房贷要么提前还款要么就按照固定利率合同持续执行下去。

        综合上面几条看，新政策对于最近两年不相信“房住不炒”的投资者和炒房者带有一定的惩罚味道。因为按照目前的经济形势看，未来我国可能要长期处于低利率环境中，所以所有的存量按揭贷款现在相当于变成了固定利率贷款，这意味着未来这部分按揭无法享受MLF下调的优惠。这一政策带来的直接影响是：

1，国庆之前银行按揭放款会大幅度下降，因为傻子才会现在去签贷款合同

2，部分持有多套房的炒房客可能会抛售部分房屋降低财务杠杆观察后续的发展。而买房者的观望情绪会进一步提升。供求关系的变化可能会体现在房价的走势上。

3，随着未来国内低利率化的环境长期持续，现在被锁住的存量按揭可能变成银行的高息低风险资产，对于存量按揭数量较大的银行可能构成一定利好。

4，鉴于国庆前的按揭信贷量可能出现暴跌，会影响地产公司的现金流回收，而房价下降预期也会影响房屋的销售进度。因此，对于杠杆率较高的地产公司构成实质性的利空。

5，国家喊了2-3年房住不炒，没人相信。这次不信的人估计要被教育了。未来几年年房奴多放点血，相当于帮助银行给实体经济输血了。

---------------------------------------

想拥有证券超低佣金的点击“粉丝福利”子菜单，刚刚上线了全新的美股港股投资渠道。目前，粉丝福利提供一家国内顶级券商，一家海外券商的低佣渠道，必有一款适合你！