万科喊出“第三次创业”！楼市要有什么巨变？

齐金钊中国证券报

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8月21日，万科2019年中期业绩发布会在深圳举行。万科首席执行官祝九胜、首席运营官张旭、财务负责人王文金及董事会秘书朱旭出席。

2019年上半年，万科实现营业收入1393.2亿元，同比增长31.5%；实现归属于上市公司股东的净利润118.4 亿元，同比增长29.8%。

针对房企融资渠道收紧、长租公寓经营压力、万村计划未来战略等外界关心的热点问题，万科高管做了一一回应。

融资政策收紧对稳健经营房企影响不大

在落实金融服务实体经济及“房住不炒”政策下，央行、银保监会等监管机构加强了对房地产企业融资的限制，信托、海外发债、国内信用债等房企过去常用的融资手段都在收紧。

针对当前国内房企融资政策的收紧，万科总裁祝九胜表示， “房住不炒”将成为国内房地产行业长期坚持的方向，万科密切关注货币市场变化对公司及房地产行业带来的影响，并已经着手通过调整经营节奏、降低负债率以及维持良好信用评级来进行积极应对。长期来看，过度金融化对房地产行业发展将带来负面效应，而融资政策收紧对稳健经营的房企影响相对而言并不是很大。万科一贯坚持稳健经营，有句话叫 “好学生喜欢难题目”，万科争取做好学生。

万科中报显示，在房地产市场融资环境持续收紧之下，万科财务状况保持了稳健状态。截至6月底，万科持有货币资金1438.7亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和666.5亿元；净负债率35.04%，持续保持行业低位。

长租公寓已具备“独立成军”能力

关于长租公寓的运营，祝九胜表示，万科泊寓成立了专门的事业部。今年长租公寓已经具备了独立成军的条件。

“长租公寓在经营上确实是有压力的，即使亏损也会在股东接受的范围内继续坚持。长租公寓会作为万科不动产运营的能力之一持续推动。”

万科中报显示，截至6月30日，万科长租公寓业务已覆盖35个主要城市，累计开业8.2万间，其中74%位于北京、上海、深圳、广州、杭州等14个核心城市，开业半年及以上的成熟期项目平均出租率为91%。

围绕城市发展、客户需求“第三次创业”

谈及养老等新业务，祝九胜指出：“对一个行业而言，很多人会有自己不同的看法和判断，对一个企业的发展阶段有传统的生命周期曲线的衡量，我个人更偏向把我们理解成第三次创业的阶段，万科35年前做了第一次创业，20多年前我们聚焦于住宅开发这个行业是第二次创业，现在是第三次创业，第三次创业的目的是继续围绕城市发展、围绕客户的需求，构筑我们的第二条增长曲线，这不是静态的。”

“万村计划”坚持做下去

在半年报中，万科表示，为拓展资源获取渠道，集团在局部城市开展万村项目探索，截至报告期末，万村项目改造完工的房间数约2.4万间。部分项目由于开展难度高于预期，集团基于自身的经营安排进行了相应调整。

对于万村计划当前遇到的困难和下一步战略，祝九胜回应称，2018年万科大举进入万村，初心是想通过政府的支持，改善城中村居民和租户的居住条件。但这块业务涉及到的主体也比较多，历史上的问题也比较多，包括报建、消防、村民利益等。

对于万村计划下一步的走向，祝九胜进一步指出，万科会永远的牢记自己做事情的初心，克服当中的困难，尊重各利益主体的诉求，把它平衡好。“是我们的主航道业务，我们就会长期坚持做下去。”

继续加强与平安集团合作

作为深圳两大标杆式企业，万科和平安集团的密切合作历来备受关注。在此次业绩推介会上，对于万科和平安未来的合作关系，万科管理层也做了相关回应。

“房企怎么跟险资合作，二者有天然的关联，我们要防范的是过度杠杆。随着中短期资金来源的收紧，险资作为中长期的资金来源，发挥的空间会越来越大。”祝九胜表示，万科和平安都是深圳本地成长的企业，这么多年来，公司对平安的支持充满了感情。未来，首先是把自己的事情做好，选择的事情一定要做好。在深圳做企业是一个幸福的事情，只要把自己的事情做好就行了。深圳的各个监管部门很务实，很支持企业。

万科首席运营官张旭进一步表示，公司和平安有非常广的合作，跟平安集团旗下的银行、证券、不动产、险资都有合作，未来还会加强，进行更广范围的合作。

编辑：王朱莹