金地没有做成的事情，万科在挑战。
6月1日，万科宣布拟下调“17万科01”债券票面利率，存续期后2年票面利率由4.5%调整为1.90%。
关于利率问题，万科的募集说明书上的表述是：发行人有权决定是否调整。
更细致一点，“如发行人行使调整票面利率选择权，则未被回售部分在其存续期后2年票面利率为前3年票面利率加调整基点”。
比起金地“18金地03”债券说明书里，“存续期后1年票面利率为本期债券存续期内前2年票面利率加公司提升的基点”，显然严谨多了。
目前，两年期存款基准利率是2.1%。也就是说，17万科01调整利率后，比银行存款年利率还低。
下调利率是一门技术活。
第一，不能明摆着“侮辱”投资人智商，要给对方一个算账空间；
第二，要给自己留一条后路，就算投资人全部回售，也应该是和平分手。
万科下调利率是有底气的，无论投资者是否回售，对万科来说都不是坏事。
假如投资者不回售，“17万科01”规模30亿元，大致来算，每年可以节省利息支出30*（4.5%-1.9%）=0.78亿元，两年可以节省利息1.56亿元。
假如投资者全部回售，现在相对宽松融资环境下，万科也能借到较便宜的钱。
3月16日，万科完成发行25亿元2020年公司债券（第一期），5年期最终票面利率为3.02%，7年期最终票面利率为3.42%。
5月19日，万科再一次完成发行2020年公司债券（第二期），规模同样是25亿元，利率再一次降低，5年期利率低至2.56%。
万科从4.5%下调到1.9%，对应最新五年期债券利率2.56%；金地是从5.29%下调到1.5%，最新五年期债券利率是3.55%。
显然万科的账，算得更加明白一点。
万科本身现金流充裕，2019年末持有现金1661.9亿元，2578.5亿元有息负债中，一年内到期的有息负债共938.9 亿元，占比为36.4%。
与万科保持好关系，给主承留下好印象，投资万科债券确定性更强。
另一个不会算账的是阳光城，最新五年期公司债券利率为7.3%，仍将回售期债券利率从7%下调至6.9%，投资人自然不买账。
华夏幸福却拥有特殊情况，背靠金主平安，融资底气一下子上来了。
4月底，华夏幸福将“18华夏01”债券后两年的票面利率下调180BP，由6.80%下调至5%，最终实现0回售。
几乎同一时间，华夏幸福还将“18华夏03”后两年票面利率，由7.15%下调275个BP至4.4%，回售结果尚未公布。
如果“18华夏03”也实现0回售，那么这两期债券加起来，可以节省利息支出将近2亿元。
从2018年引入平安作为第二大股东，华夏幸福重获新生，发债更为顺畅，成本创新低。
这一切来源于持股25.16%的平安人寿，提供了强大隐形背书。
融资能力既是房企核心竞争的开始，也是结果反映，当第一梯队融资成本低于3%，第二梯队低于5%，那些融资成本在7%以上的房企竞争力将严重削弱。
2020年，是行业分水岭，也是房企命运的分野。
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